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永利娱乐开户网址:总结展望|融资环境收紧,海外债和融资创新或成破局关键

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从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始,黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政,房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时,房地产融资环境也开始收紧。2016年10月,央行召集17家银行开会,要求各行理性对待楼市,强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策,严控房地产金融业务风险,信贷环境持续紧缩,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下,2017年房企融资出现了怎样的变化,房企未来又该何去何从呢?
一、融资规模整体微降,恒大、阳光城等融资力度较大
据克而瑞监测数据统计,2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑,究其原因,主要是部分龙头企业融资力度较大所致,比如中国恒大、阳光城等企业,其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降,在融资环境日益收紧的情况下,中小房企面临的压力更加明显。

2017年1-11月,中国恒大、阳光城融资总量皆超千亿,创单房企历年融资规模新高,分别融得资金1724亿元和1036亿元。其中,中国恒大通过3轮战略投资获得1300亿元的股权融资资金,此外还发行了多笔海外债,一方面筹集进一步规模发展所需资金,另一方面提前赎回成本较高的旧债。若剔除这两家企业的影响,2017年前11个月的房企融资总额为7254亿元,较2016年全年下降31%。

二、融资成本均有上升,结构性变化进一步拉升境外融资成本
从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看,2017年新增融资成本均有所上升。2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%,与2016年全年相比,分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松,融资成本也相对较低;但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩,融资成本也不断被抬高。
境外发债融资成本增加最为明显,除了整体环境影响外,与发债企业的结构变化也有较大关联。2016年由于国内融资环境宽松,企业更偏向于国内发债,境外发债的多为融资能力较强的规模房企,其中TOP10房企境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了境外发债,TOP30-TOP50的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了38%,TOP10房企的比例则缩减到了36%,而一般而言规模房企的融资成本相对较低。



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